Для правильного оформления прав на недвижимость надо знать ключевые положения законодательства, устанавливающие обязательность государственной регистрации. Эти положения таковы.
1. Право собственности и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК). Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК). Право на вновь создаваемое (построенное) недвижимое имущество также возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК).
2. Регистрации подлежат не только права, но также их ограничение (обременение) (п. 1 ст. 131 ГК). Примерами ограничений права являются арест, залог недвижимости (ипотека), аренда, рента (пожизненное содержание с иждивением), сервитут, доверительное управление.
3. Сделки с землей и иной недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации в случаях, установленных ГК (п. 1 ст. 164), и признаются заключенными с момента регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433).
4. Регистрации подлежит отчуждение имущества, право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации права (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
5. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – «…это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ» .
Государственная регистрация - единственное доказательство существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав).
Итак, ГК РФ и Законом о регистрации прав устанавливаются три вида государственной регистрации :
- регистрация прав;
- регистрация ограничений (обременений) прав;
- регистрация сделок.
Важно, что в учреждениях юстиции производится регистрация не объектов недвижимости (учет объектов недвижимости осуществляют организации кадастрового и технического учета), не документов на недвижимость, не физических и юридических лиц, которые приобрели недвижимость, а правоотношений по поводу недвижимости. Причем регистрации подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с нею.
Государственной регистрации подлежат следующие вещные права на недвижимое имущество, указанные в п. 1 ст. 131 и ст. 216 ГК РФ :
- право собственности;
- право хозяйственного ведения имуществом;
- право оперативного управления имуществом;
- право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
- частный сервитут.
Система вещных прав отечественного законодательства такова, что вид вещного права связан с объектом и субъектом права. Например, на земельные участки могут существовать только право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования и сервитут, причем право пожизненного наследуемого владения - только у физических лиц. Возникновение права хозяйственного ведения или оперативного управления земельным участком законодательством не предусмотрено.
Обременять сервитутом можно любую недвижимость, находящуюся в частной, государственной или муниципальной собственности. Таким образом, «…на один объект недвижимости может одновременно существовать три вещных права, например право государственной (муниципальной) собственности и право хозяйственного ведения, обремененные сервитутом» .
Государственные и муниципальные предприятия владеют имуществом не на праве собственности, а на праве хозяйственного ведения. Собственником этого имущества является Российская Федерация, ее субъект (республика, край, область, автономный округ, города Москва и Санкт-Петербург) или муниципальное образование. Право собственности у государственного или муниципального предприятия не может возникнуть ни при каких условиях. Независимо от того, строило ли предприятие само объект, приобретало ли недвижимость за счет чистой прибыли, все равно имущество будет государственной (муниципальной) собственностью, находящейся в хозяйственном ведении (п. 3 ст. 213, п. 2 ст. 299 ГК).
«Право хозяйственного ведения в отношении недвижимости означает, что предприятие может свободно пользоваться, владеть ею (ст. 294 ГК), но распорядиться (продать, заложить, сдать в аренду) может только с согласия собственника имущества, которого представляют, как правило, органы по управлению государственным или муниципальным имуществом (п. 2 ст. 295 ГК)» . Однако если предприятие создано именно с целью строительства и продажи жилья, гаражей, иной недвижимости (это устанавливается уставом предприятия как юридического лица), то такие сделки согласия собственника не требуют, поскольку оно выражено в уставе, утвержденном учредителем этого предприятия.
Существует также вещное право пользования жилым помещением проживающими в нем членами семьи собственника (п. 1 ст. 292 ГК). Согласно ст. 53 ЖК к членам семьи относятся не только супруги и дети, родители, но и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы. В исключительных случаях иные лица, проживающие совместно и ведущие общее хозяйство, также могут быть признаны членами семьи. «В настоящее время указанное право не подлежит государственной регистрации. Законодателем предусмотрен иной способ защиты таких прав, отличный от государственной регистрации» . Данные права сохраняются при переходе права собственности на жилое помещение к другому собственнику (п. 2 ст. 292 ГК), а перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, является существенным условием договоров купли-продажи и мены жилья (п. 1 ст. 558 ГК). Именно поэтому обязательным документом для нотариального удостоверения или регистрации сделок с жилыми помещениями являются документы о зарегистрированных (прописанных) лицах - выписки из домовых книг, справки паспортных столов.
Итак, граждане могут иметь следующие вещные права на недвижимость:
- право собственности на недвижимость, включая земельные участки;
- право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
- сервитут (на земельный участок и иную недвижимость).
Организации (юридические лица) могут иметь:
- право хозяйственного ведения имуществом (государственные и муниципальные предприятия);
- право оперативного управления имуществом (учреждения, казенные предприятия);
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
- право собственности на имущество и земельные участки (кроме предприятий и учреждений);
- сервитут (на земельные участки и иную недвижимость).
Регистрация права осуществляется посредством внесения записи о праве в ЕГРП.
Запись о праве содержит четыре основных элемента:
1) субъект права (правообладатель);
2) объект права (имущество);
3) вид права (собственность или другие вещные права);
4) основание (правоустанавливающий документ).
«…Если по общему правилу государственная регистрация определяет момент возникновения права (как говорят, имеет правоустанавливающее значение), то в перечисленных ниже случаях она только подтверждает существование права (имеет правоподтверждающее значение)» .
Право, установленное решением суда, возникает с момента, определенного решением. Это закреплено п. 1 ст. 28 Закона о регистрации прав. Если момент возникновения права не указан в решении, то права на недвижимость возникают по общему правилу с момента государственной регистрации.
В некоторых случаях момент возникновения права совпадает с регистрацией другого права.
При возмездном приобретении имущества одним из супругов право совместной собственности супруга возникает с момента регистрации права другого супруга, на чье имя оформлен правоустанавливающий документ, если брачным договором не установлен правовой режим имущества, отличный от законного режима совместной собственности (ст. ст. 33, 34 СК).
Отдельно следует выделить момент возникновения права на помещение в жилищном, жилищно-строительном, дачном, гаражном или ином потребительском кооперативе в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК.
Проведенная регистрация права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права (ст. 14 Закона о регистрации прав). Право считается зарегистрированным и возникает с момента внесения записи в ЕГРП, а не со дня выдачи свидетельства.
Важный принцип государственной регистрации - принцип преемственности: права на недвижимость, возникшие до вступления в силу Закона о регистрации прав (до 31 января 1998 г.), признаются юридически действительными. Регистрация таких прав в учреждении юстиции проводится по желанию правообладателей (п. 1 ст. 6 Закона о регистрации прав).
Общие положения ГК о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом таковы .
- Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и Законом о регистрации прав (п. 1 ст. 164 ГК).
- Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК).
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 ГК).
- Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК).
С введением в действие части первой Гражданского кодекса РФ государственная регистрация прав на недвижимость стала необходима для включения недвижимых объектов в имущественный оборот.
Как следует из п. 2 ст. 8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента ее совершения, если иное не установлено законом. Согласно с этим положением ст. 131 ГК РФ предусматривает, что вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней; регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами.
«Упомянутые нормы позволяют утверждать, что государственная регистрация имеет в отношении недвижимости правообразующее значение» . Хотя этот взгляд разделяется не всеми и не всегда. Так, в литературе высказано мнение, что права на недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации, а не на ее основании, тогда как основанием права являются иные юридические факты, в том числе ненормативные акты государственных либо муниципальных органов. Самостоятельной роли в возникновении права государственная регистрация не играет, она лишь выражает признание возникшего права со стороны государства .
Суждения такого рода опираются на п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который определяет государственную регистрацию прав и сделок как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и называет ее единственным доказательством существования зарегистрированного права. Но поскольку права на недвижимость возникают с момента их регистрации, т.е. вместе с таковой, а значит, от акта регистрации неотрывны, о правообразующей функции регистрационного акта говорить вполне допустимо. Пока регистрации права не состоялось, право не образуется. Другое дело, что регистрационный акт порождает право не сам по себе, а только в сочетании с иными юридическими фактами, подтвержденными правоустанавливающими документами. Но в юридическом составе, ведущем к возникновению права на недвижимый объект, акт регистрации играет сейчас далеко не факультативную, скорее определяющую роль. Он является необходимым условием для установления права. Во всяком случае, это должно признаваться до тех пор, пока в ГК РФ не внесены изменения, исключающие действие п. 2 ст. 8 в упомянутой редакции.
Следует заметить, что Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (далее - Концепция), одобренная Советом при Президенте РФ по координации и совершенствованию гражданского законодательства 17 февраля 2003 г., содержит предложения о некоторых новациях в законодательном регулировании, относящемся к государственной регистрации прав. В разд. I ("Правовое значение государственной регистрации") ч. II Концепции говорится о том, что в законодательстве целесообразно отразить дальнейшие соображения. Государственная регистрация является элементом публично-правового регулирования в частном праве, который необходим для эффективного осуществления частноправовых отношений, для обеспечения стабильности частного оборота. Интересы частноправовых отношений в данной сфере первичны. Запись в Едином государственном реестре прав не является самостоятельным правовым основанием возникновения, изменения, прекращения прав, так как никаких гражданских прав и обязанностей в отношении недвижимого имущества не порождает. Таким основанием в каждом конкретном случае является сделка, нормативный либо ненормативный акт, судебный акт или иной юридический факт. Содержание записи в реестре, определяющее содержание зарегистрированного права, условия его осуществления и т.д., в сокращенном виде повторяет содержание правоустанавливающих документов. Запись в реестре прав - юридический факт, определяющий момент возникновения (перехода, обременения) вещного или обязательственного права независимо от основания его возникновения; этот момент приобретает характер "публично достоверного", сведения о котором может получить любое лицо. Государственная регистрация определяет момент перехода вещного права или возникновения обременения независимо от момента фактической передачи недвижимой вещи. Регистрационный акт не затрагивает гражданско-правовых обязательств сторон по сделке друг перед другом, но для третьих лиц порождаемые этой сделкой права признаются существующими только с момента регистрации. В случаях, прямо указанных в законе, право считается возникшим, перешедшим, прекратившимся, обремененным до государственной регистрации (например, при переходе права собственности к наследникам, в случае гибели недвижимого объекта). В этих случаях до регистрации права его обладатель может владеть и пользоваться недвижимым объектом, но не может распоряжаться им, если такое распоряжение влечет необходимость регистрации перехода, обременения, изменения, прекращения его прав на имущество, регистрация же осуществляется с указанием момента, когда право возникло, перешло, прекратилось и т.д. .
Принципиальны ли предлагаемые нововведения? И можно ли вообще говорить, что наше законодательство в рассматриваемом вопросе противоречиво?
Как представляется, несоответствий между ГК РФ и Законом N 122-ФЗ нет. ГК РФ, будучи основополагающим актом в частном праве, призван определять основания и особенности возникновения вещных прав. Именно поэтому ГК РФ общим правилом предполагает возникновение права на недвижимость с момента регистрации такового. Что до Закона N 122-ФЗ, то он сообразно своей роли в правовом механизме в коллизию с нормами Кодекса не входит, а лишь дополняет их, говоря о доказательственном значении регистрационного акта и только. При этом сам ГК РФ в рассматриваемом отношении непоследователен: он называет ряд случаев, когда право на недвижимый объект появляется независимо от государственной регистрации. Например, по п. 4 ст. 218 ГК РФ лица, имеющие право на паенакопление (в частности, члены жилищных, дачных, гаражных и подобных тому потребительских кооперативов), приобретают право собственности на недвижимость, предоставленную им кооперативом, после полного внесения своего паевого взноса.
Принимая изложенное в расчет, положения Закона N 122-ФЗ нельзя расценивать как более или менее правильные в сравнении с нормами ГК РФ. Роль государственной регистрации права на недвижимость едва ли следует ограничивать только доказательственной функцией. Разумеется, можно указать в юридической норме, что право возникает независимо от регистрации, однако доказывание перед третьими лицами того факта, что право существует, допускается лишь посредством ссылок на регистрацию права, произведенную в Едином государственном реестре. Но какой будет эффект от возникшего права, если последнее нельзя будет подтвердить перед любым посторонним лицом, а значит, и реализовать до тех пор, пока не состоится регистрация его государством? Право окажется выхолощенным, существующим лишь номинально. Значит, и при таком подходе связь между правом и его регистрацией придется признавать как неразрывную. Поэтому едва ли нужно усложнять ту юридическую конструкцию, которая уже существует. Ведь известно, что в видах упрочения имущественного оборота человечество издавна стремилось к официальной фиксации прав на вещи . В настоящее время стало возможно унифицировать такую фиксацию относительно недвижимых объектов и технически обеспечить ее без сколько-нибудь серьезных затяжек во времени и других неудобств для участников правовых отношений. Зачем в таком случае отделять обладание правом на недвижимость от государственной регистрации данного права? Развести возникновение права и его государственную регистрацию означает облегчить на практике разного рода злоупотребления (в частности, сопряженные с уводом имущества из-под наложенного ареста посредством мнимых или просто задним числом совершаемых сделок). Поэтому представляется, что правильнее было бы упорядочить законодательство подведением общего условия (государственной регистрации) под все случаи возникновения прав на недвижимые вещи и установлением обязательной государственной регистрации для всех сделок с недвижимостью. Что касается защиты интересов приобретателя недвижимой вещи до регистрации прав на нее, то таковая, по-видимому, может быть вполне обеспечена ссылками на подтверждаемое документами законное владение, которое в силу ст. 131 ГК РФ государственной регистрации не требует.
Если же вновь обратиться к Концепции, отчасти ставшей уже предметом беглого обзора, то из упомянутых ее пунктов не усматривается положений принципиальной новизны - практически все изложенное и сейчас выводится логикой из законодательных норм. Четкого размежевания регистрации права и существования права Концепция не проводит, отчего и обнаруживает отдельные противоречия: если говорится, что государственная регистрация никаких гражданских прав в отношении имущества не порождает, следует полагать, что ей имеют в виду отвести все-таки роль подтверждения возникшего права; но тогда не понятно, почему реестровая запись определяет момент возникновения права независимо от основания его возникновения (или, как указано в другом месте, определяет момент перехода права либо возникновения обременения вне зависимости от факта передачи вещи).
Нужно добавить, что арбитражная практика основывается в общем на толковании ГК РФ по буквальному смыслу и признает возникновение права собственности на недвижимые объекты не иначе как после государственной регистрации этого права. К примеру, в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 25.02.98 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" <*> судам предписано исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться переданным ему имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Изучение данных статистики показывает, что количество споров в связи с актами государственной регистрации прав каждый год возрастает. Так, в 2004 г. рост числа дел по спорам, связанным с государственной регистрацией, в сравнении с 2003 г. составил 16,6%; далее количество разрешенных споров о государственной регистрации возросло с 2485 в 2004 г. до 3265 в 2005 г., т.е. на 31,4% . Правда, отдельные публикации уточняют, что в приведенных числах отражена динамика споров в связи с отказом в государственной регистрации. Но едва ли будет ошибкой утверждать, что учащение споров, которые вызваны произведенной регистрацией прав, также имеет место. По крайней мере опубликованные тексты судебных решений позволяют увидеть, что к оспариванию актов регистрации прав предприниматели обращаются повсеместно.
В перечисленных судебных актах Высший Арбитражный Суд РФ, отмечая, что иск разрешен судом как требование к государственному органу о признании недействительным его акта, неизменно указывал: в соответствии со ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ; по смыслу ст. 2 Закона в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама запись о регистрации, поэтому рассматриваемое требование не может быть разрешено без привлечения в качестве ответчика обладателя зарегистрированного права.
Действительно, Закон N 122-ФЗ в ст. 2 говорит, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Это позволяет отдельным авторам заключить, что государственную регистрацию вовсе нельзя оспорить (признать по суду недействительной). Последнее объясняют тем, что Закон прямо не указывает на возможность обжалования в судебном порядке проведенной регистрации права, - он лишь содержит в себе цитированную норму о возможности оспорить само право на недвижимую вещь. Воззрение весьма спорное. Неуказание на возможность оспаривания акта регистрации вовсе не означает запрета на данный способ процессуальной защиты. И судебная практика, как упомянуто, держится той же позиции. Однако различные рассуждения порождает вопрос, в каком качестве может быть оспорен и опровергнут акт регистрации права.
Ответ на данный вопрос лежит в области теории, поскольку законодательство непосредственным образом его не дает. Есть правоведы, которые считают, что государственная регистрация - это явление особого рода, свойствами ненормативного акта не обладающее и в силу этого не могущее быть оспоренным по ст. 13 ГК РФ. Например, Н. Кюршунова в объяснение этого взгляда приводит ряд доводов. По ее мнению, ст. 13 ГК РФ говорит о тех актах государственных органов, которые устанавливают какие-либо права и обязанности для субъектов права и указаны в ст. 8 ГК РФ. Что до актов государственной регистрации, то они имеют другое назначение, а именно признавать и подтверждать возникновение гражданских обязанностей и прав по основаниям, перечисленным в той же ст. 8 ГК РФ. Кроме того, всякий акт государственного органа имеет текст определенного содержания, а акт государственной регистрации права такого текста не имеет; в соответствии с процессуальным законодательством текст обжалуемого ненормативного акта должен быть представлен суду, но требуемого текста не содержат ни запись о праве в Едином государственном реестре, ни выписка из этого реестра, ни свидетельство о государственной регистрации права.
Авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, видимо, эти суждения разделяют (в их предложениях об изменении законодательства оговаривается, что запись в Едином государственном реестре прав, не являясь по своей правовой природе ненормативным актом - подобно тому, как не являются ненормативными акты органов регистрации актов гражданского состояния, действия нотариусов и др., - представляет собой особый юридический факт, который вместе с соответствующим правовым основанием образует сложный "фактический состав", и в этом смысле с момента государственной регистрации права можно говорить о юридической неразрывности акта государственной регистрации и зарегистрированного права) .
Сообразуясь с подобным взглядом, суды в отдельных случаях находят неправильным обоснование требований, направленных на признание акта регистрации недействительным, ссылкой на нормы права, относящиеся к ненормативным правовым актам. К примеру, в Постановлении от 16.07.2004 по делу N КГ-А40/5764-04 Федеральный арбитражный суд Московского округа указал, что акт регистрации права не является ненормативным актом государственного органа в смысле ст. 13 ГК РФ, на которую ссылался истец в обоснование своих требований, так как не имеет властного характера, а является юридическим актом признания и подтверждения государством прав на недвижимое имущество. Такой же взгляд выражен ФАС Московского округа при разрешении дела N КГ-А40/6319-04 .
Но в юридических публикациях высказана и другая точка зрения. Обосновано мнение, что ненормативные правовые акты, оспаривание которых допускает ст. 13 ГК РФ, надо понимать в широком смысле . В соответствии с таким пониманием к числу названных актов относится и государственная регистрация права. В частности, В.С. Ем отмечает, что юридические акты вообще - это правомерные действия субъектов, имеющие целью возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений. Наряду с гражданско-правовыми актами гражданские правоотношения могут порождаться административными актами государственных органов и органов местного самоуправления, предусмотренными законом и иными правовыми актами в качестве основания возникновения гражданско-правовых отношений. Такие акты являются по своей природе ненормативными и непосредственно направлены на возникновение гражданских прав и обязанностей у конкретного субъекта - адресата акта. При этом чрезвычайно важную роль в процессе возникновения, изменения или прекращения гражданских правоотношений играют такие административные акты, как государственная регистрация юридических действий и событий.
Взгляды второго рода представляются более точными. Закон N 122-ФЗ называет государственную регистрацию юридическим актом. Относительно последнего можно утверждать, что, во-первых, это акт, исходящий от государственного органа (специализированного учреждения по регистрации прав); во-вторых, это акт ненормативный (поскольку норм права он не устанавливает); в-третьих, это акт правовой (поскольку он связан с реализацией правовых предписаний и непосредственно направлен на возникновение определенных правовых последствий). Обратясь же к суждениям о непременном текстовом выражении всякого ненормативного акта, придется заметить, что акт государственной регистрации прав на недвижимый объект выражается в записи о праве, т.е. имеет определенный текст (иначе как текстуально запись произвести нельзя), содержание коего можно удостоверить выпиской из реестра прав на недвижимость. Все, таким образом, ведет к выводу, что акт государственной регистрации права может быть подвергнут судебной оценке по правилам гл. 24 АПК РФ <*>, которая посвящена рассмотрению дел об оспаривании ненормативных правовых актов, а также решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц.
Нужно заметить, что Президиум ВАС РФ при вынесении Постановления N 8619/01 от 20.03.2002 также рассматривал требование о признании недействительным регистрационного акта (записи о правах) в контексте ст. 13 ГК РФ.
Указания ВАС РФ на счет того, что в случае спора, связанного с государственной регистрацией права, правообладатель должен привлекаться к процессу как второй ответчик, были вполне применимы на практике до тех пор, пока не вступил в действие нынешний Арбитражный процессуальный кодекс РФ. Согласно нормам АПК РФ 1995 г. <*> (ст. 22, 32, 34) дела об оспаривании ненормативных правовых актов рассматривались в порядке искового производства. Сейчас же вопросы о недействительности ненормативных актов, как и прочие вопросы, возникающие из публичных правоотношений, должны рассматриваться по заявлениям, которые не являются исками (разд. III АПК РФ 2002 г.). Как следствие, возникает процессуальная проблема соединения исковых и неисковых требований. Представляется, что в рамках одного дела рассматривать спор о праве и спор о регистрации права нельзя, - регистрирующий орган ответчиком быть не может, поскольку в силу процессуальных норм должен выступать в деле как заинтересованное лицо. Решение обозначенной проблемы, как думается, может быть двояким: суд, смотря по тому, к какому способу защиты обращается заинтересованное лицо, может либо рассматривать заявление о недействительности регистрационного акта с привлечением зарегистрированного правообладателя в процесс как заинтересованное лицо, либо проводить исковое судопроизводство, и тогда на стороне ответчика должно участвовать третье лицо - учреждение, ведающее регистрацией прав на недвижимость. В первом случае заявитель требования, добиваясь конечной цели, может в ходе процесса попытаться опровергнуть основание регистрации права (например, показать незаключенность сделки в юридическом смысле или ее ничтожность, поскольку таковые в отдельном подтверждении со стороны суда не нуждаются). Во втором случае положительное решение по требованию, которое заявлено перед судом, должно стать обстоятельством, в силу которого учреждение юстиции, бывшее участником в деле, при соответствующем обращении к нему истца должно будет бесспорно восстановить его право посредством изменения данных Единого государственного реестра прав на недвижимость.
Обзор судебной практики показывает, что лица, претерпевшие нарушения своих прав в результате государственной регистрации, различно формулируют свои требования перед судом: обращаются к оспариванию государственной регистрации прав как таковой , добиваются признания недействительной записи о регистрации права , просят признать незаконными действия по государственной регистрации права . При этом существо спора остается одним и тем же - заявители стремятся к тому, чтобы суд констатировал отсутствие юридической силы за актом государственной регистрации права. Однако бывает, что предмет требования по своей сути не вполне согласуется с действительным намерением лица, обратившегося в суд, и судебная практика выявляет в этих случаях интересные соображения.
Похожие рефераты:
|
Дипломные работы 
